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昆明市人民政府辦公室關于印發昆明市進一步促進房地產市場平穩健康發展若干措施的通知
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昆明市人民政府辦公室關于印發昆明市進一步促進房地產市場平穩健康發展若干措施的通知

昆政辦〔2023〕26號


各縣(市)、區人民政府,市政府各委辦局,滇中新區管委會,各開發(度假)區、自貿試驗(經濟合作)區管委會,有關直屬機構:


《昆明市關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》已經市人民政府同意,現印發給你們,請認真貫徹執行。


昆明市人民政府辦公室

2023年7月17日


昆明市關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施


為堅決貫徹落實黨中央、國務院“房住不炒”決策部署,進一步落實“穩地價、穩房價、穩預期”工作目標,支持剛性和改善性住房需求,促進全市房地產市場平穩健康發展,結合實際制定本措施:


一、調控開發供應


(一)綜合城市區域發展、商業商務用房庫存等因素,合理確定年度商業商務用地供應規模,科學調節供地節奏。商業商務用房去化周期超過36個月的縣(市)區、開發(度假)區,在不影響批而未供和閑置土地處置的前提下,可暫緩供應商業商務用地,結合市場需求合理確定用地供應計劃。


(二)在土地出讓前,屬地政府(管委會)根據片區控制性詳細規劃和商業商務用房配置、去化等情況,在滿足公共服務設施和基礎配套設施承載力的前提下,可按程序申請調整新供應土地的商住比或商業商務用房的開發量,依法開展控制性詳細規劃修改。


(三)對已供應尚未建設的商業商務用地,在滿足公共服務設施和基礎配套設施承載力的前提下,房地產開發企業可向屬地政府(管委會)提出申請,經屬地政府(管委會)研究同意,可依法適當降低商業商務用房開發量;房地產開發企業也可向屬地政府(管委會)申請將商業商務用地調整為托幼、養老、教育、文化、體育、停車等公共服務設施用地,屬地政府(管委會)依據項目所在片區人口規模及公共服務、基礎配套設施情況,研究調整方案,報市級自然資源規劃部門按程序審議。


(四)停止執行《市自然資源規劃局 市住房城鄉建設局 市城市管理局 市市場監督管理局關于印發〈關于進一步加強商業辦公類建設項目全過程管理的實施意見(試行)〉的通知》(昆自然資規聯〔2021〕13號)中第十一條、十七條關于“辦公用房分割單元建筑面積不得小于300平方米/間”及“最小產權分割單元建筑面積不小于300平方米/間”的規定,其余條款繼續有效。


二、強化要素保障


(五)需整合零星用地的房地產項目,房地產開發企業按零星用地整合有關規定足額繳納零星用地整合履約保證金,或者使用見索即付銀行保函替代零星用地整合履約保證金的,可核發建設工程規劃許可證(正本)。屬地政府(管委會)應積極推進零星用地整合,確保在項目規劃核實前完成零星用地整合。


(六)以出讓方式取得國有土地使用權的,房地產開發企業在簽訂土地出讓合同時,屬地自然資源規劃部門同步核發《建設用地規劃許可證》。


(七)房地產開發企業可依據土地出讓合同及技術審查必備要件向屬地自然資源規劃部門申報《建設工程規劃許可證》(副本)。屬地政府(管委會)應將規劃方案第三方技術審查經費納入同級財政預算予以保障。


(八)針對建設體量大、建設周期長的房地產開發項目,在符合相關規范要求、滿足分期投入使用功能的前提下,經房地產開發企業申請,可適當增加規劃核實分期批次。


(九)房地產開發項目預售范圍內存在土地抵押的,應將解除土地抵押的期限由6個月延長至12個月。


(十)房地產開發企業在開發小區內建造的與清算項目配套的公共設施,在進行土地增值稅清算時,對產權屬于全體業主所有的,或者建成后無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的,其成本、費用可以扣除。


(十一)持續推進清理和化解不動產歷史遺留問題工作,2021年《昆明市加快清理和化解不動產歷史遺留問題攻堅行動工作方案》(昆不動產化遺辦〔2021〕1號)及相關配套政策文件適用期限延長至與本文件一致。


三、優化項目規劃


(十二)居住或商住混合用地地上配建的配電室不計入容積率。2023年5月1日后供應的居住或商住混合用地所需配建的社區服務站、文化活動站、體育活動室、社區衛生服務站、養老服務設施、生活垃圾收集點與垃圾處理設施用房、公共廁所,可不計入容積率。


(十三)本文件印發前規劃方案已經市城鄉規劃委員會審議通過,且已實質完成應拆遷總建筑面積50%以上的城市更新改造項目,可按已審議通過方案的居住用地容積率指標執行。


(十四)二環路以外的城市更新改造項目,尚未出讓的用地,屬地政府(管委會)可按程序申請規劃調整,調整后的總開發量不得超過原開發總量,居住用地容積率須滿足現行政策要求,并應當落實新增人口教育、養老等公共服務配套設施有關要求。


(十五)位于現狀或已開工建設的軌道站點出入口500米范圍內的城市更新改造項目用地,配建的機動車泊位數量可通過項目交通影響評價合理確定,但不得少于《昆明市城鄉規劃管理技術規定》配建標準的0.75倍。土地已出讓的城市更新改造項目,無需變更規劃條件的車位配建要求;已取得建設工程規劃許可證的,需按程序申請附圖變更。


(十六)保障性租賃住房項目可不配建中小學、養老設施,由屬地政府(管委會)在片區統籌,但應按《昆明市城鄉規劃管理技術規定》配建幼兒園及居住用地的其他公共服務設施。保障性租賃住房項目車位配建指標按不小于0.5個/100平方米執行。土地已出讓的,無需變更規劃條件的車位配建要求;已取得建設工程規劃許可證的,需按程序申請附圖變更。


(十七)經市府院聯動領導小組研究確需通過調整規劃化解的爛尾樓或保交樓項目,屬地政府(管委會)可按程序申請控規調整,控規調整方案應滿足公共服務配套設施有關要求。房地產開發企業或破產管理人根據變更后的規劃條件,按規定補繳土地出讓金后方可辦理后續土地、規劃手續。應補繳的土地出讓金為負值的,不予退還。


四、促進居住消費


(十八)本文件印發之日起1年內購買新建商品住房并完成商品房網簽備案,且取得契稅完稅憑證的購房者,按照所繳納契稅總額50%給予補貼,生育二孩、三孩的家庭(新生兒戶口登記在昆明市)分別按照所繳納契稅總額80%、100%給予補貼,最高不超過3萬元。屬地政府(管委會)按照屬地化原則,具體負責補貼的資金籌集、審核和發放工作。


(十九)充分發揮住房公積金民生保障作用,探索出臺靈活就業人員參加住房公積金制度。對在昆繳存住房公積金的靈活就業人員給予繳存補貼、租房優惠等相關支持。


(二十)提高住房公積金增值收益使用效率,可用于多渠道籌集保障性住房、保障性租賃住房房源,著力解決中低收入家庭、新市民、青年人等住房困難問題。


(二十一)生育二孩、三孩的住房公積金繳存職工家庭購買首套自住住房的,住房公積金貸款最高額度分別上浮20%、30%。


(二十二)推行存量房“帶抵押過戶”合并登記服務。進一步優化存量房網簽、登記服務流程,在確保交易資金安全的前提下,無需提前歸還剩余貸款、注銷抵押登記,即可辦理過戶、再次抵押和發放新貸款等手續。開展“帶抵押過戶”住房公積金貸款試點工作。


(二十三)結合“線上+線下”互動模式,圍繞“彩云購房節”面向省內各州市、省外購房群體開展系列宣傳推廣活動,多形式、多渠道加強城市品牌宣傳,促進居住消費健康發展。


五、其他


(二十四)本文件自印發之日起施行,有效期1年。本文件由市住房城鄉建設局、市自然資源規劃局、市住房公積金中心、市稅務局負責解釋。


關于《昆明市關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》的政策解讀


《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》(以下簡稱《若干措施》)已于2023年6月6日,經第十五屆市人民政府第20次常務會議審議通過,將于2023年7月18日起施行。根據《昆明市人民政府辦公室政策解讀工作規則》有關要求,為使公眾更好地知曉、理解《若干措施》的主要內容,現解讀如下:


一、 《若干措施》的出臺背景


2022年昆明市人民政府辦公室印發了《關于促進房地產市場穩地價穩房價穩預期工作的意見》(昆政辦〔2022〕19號),為做好政策銜接,進一步貫徹落實黨中央、國務院“房住不炒”決策部署,支持剛性和改善性住房需求,提振發展信心,激發市場主體活力,促進全市房地產市場平穩健康發展,市住房城鄉建設局會同有關部門研究起草了《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》。


二、 《若干措施》的起草過程


《若干措施》先后多次征求了省住房城鄉建設廳,市自然資源規劃局、市城市管理局、市市場監管局、市稅務局、市住房公積金中心、市人力資源社會保障局、市政務服務局、市金融辦、市財政局、市商務局、市司法局,五華、盤龍、西山、官渡等11個縣(市)區、管委會等各級各部門意見建議,充分吸納后進行修改完善,報請昆明市人民政府同意,以市政府辦公室名義印發實施?!度舾纱胧芬淹ㄟ^合法性審查和公平競爭審查。


三、 《若干措施》的主要內容


《若干措施》分為調控開發供應、強化要素保障、優化項目規劃、促進居住消費、其他等5個方面,共提出24條舉措。


(一)推進去庫存方面共4條:


1. 綜合城市區域發展、商業商務用房庫存等因素,合理確定年度商業商務用地供應規模,科學調節供地節奏。


2. 在土地出讓前,屬地政府可根據片區控制性詳細規劃和商業商務用房配置、去化等情況,調整新供應土地商業商務開發量。


3. 對已供應尚未建設商業商務用地,房地產開發企業可向屬地政府(管委會)申請適當降低商業商務用房開發量或調整為托幼、養老、教育、文化、體育、停車等公共服務設施。


4. 調整商業辦公類項目最小產權分割單元建筑面積的規定。


(二)強化要素保障方面共7條:


1. 房地產開發企業可使用見索即付銀行保函替代零星用地整合履約保證金。


2. 以出讓方式取得國有土地使用權的,房地產開發企業在簽訂土地出讓合同時,屬地自然資源規劃部門同步核發《建設用地規劃許可證》。


3. 房地產開發企業可依據土地出讓合同及技術審查必備要件向屬地自然資源規劃部門申報《建設工程規劃許可證》(副本)。


4. 針對建設體量大、建設周期長的房地產開發項目,在符合相關規范要求、滿足分期投入使用功能的前提下,可適當增加規劃核實分期批次。


5. 房地產開發項目預售范圍內存在土地抵押的,應當解除土地抵押的期限由6個月延長至12個月。


6. 房地產開發企業在開發小區內建造的與清算項目配套的公共設施,在進行土地增值稅清算時,對產權屬于全體業主所有的,或者建成后無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的,其成本、費用可以扣除。


7. 延長清理和化解不動產歷史遺留問題相關文件適用期限。


(三)優化項目規劃方面共6條:


1. 調整優化居住和商住混合用地地上配建的配電室、社區服務站、文化活動站、體育活動室、社區衛生服務站、養老服務設施、生活垃圾收集點與垃圾處理設施用房、公共廁所等設施的容積率計算規定。


2. 本文件印發前規劃方案已經市城鄉規劃委員會審議通過,且已實質完成應拆遷總建筑面積50%以上的城市更新改造項目,可按已審議通過方案的居住用地容積率指標執行。


3. 二環路以外的城市更新改造項目,尚未出讓的用地,屬地政府(管委會)可按程序申請規劃調整。


4. 位于現狀或已開工建設的軌道站點出入口500米范圍內的城市更新改造項目用地,配建的機動車泊位數量可通過項目交通影響評價合理確定。


5. 保障性租賃住房項目可不配建中小學、養老設施,由屬地政府(管委會)在片區統籌,但應按《昆明市城鄉規劃管理技術規定》配建幼兒園及居住用地的其他公共服務設施。保障性租賃住房項目車位配建指標按不小于0.5個/100平方米執行。


6. 經市府院聯動領導小組研究確需通過調整規劃化解的爛尾樓或保交樓項目,可按程序申請控規調整。


(四)促進居住消費方面共6條:


1. 發放購房契稅補貼:補貼對象為文件印發之日起1年內購買新建商品住房并完成商品房網簽備案且取得契稅完稅憑證的購房者;補貼標準按照家庭生育的子女數量分為3個檔次:生育1個子女或未生育的、生育2個子女的、生育3個子女(及以上)的,分別按照所繳納契稅總額的50%、80%、100%進行核發,最高不超過3萬元。具體操作以屬地政府(管委會)發布的實施細則為準。


2. 支持靈活就業人員參加住房公積金,具體實施以市住房公積金中心發布的文件為準。


3. 使用住房公積金增值收益多渠道籌集保障性住房、保障性租賃住房房源,著力解決中低收入家庭、新市民、青年人等住房困難問題。


4. 生育二孩、三孩的住房公積金繳存職工家庭購買首套自住住房的,住房公積金貸款最高額度分別上浮20%、30%。


5. 進一步優化存量房網簽、登記服務流程,推行存量房“帶抵押過戶”合并登記服務,并開展“帶抵押過戶”住房公積金貸款試點工作。


6. 面向省內各州市、省外購房群體開展系列宣傳推廣活動,多形式、多渠道加強城市品牌宣傳,促進居住消費健康發展。


(五)文件自印發之日起施行,有效期一年。

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